„Die gesamte Immobilie gewinnt an Attraktivität und Profitabilität“

Immer mehr Einzelunternehmen managen ihre Parkflächen mit der dynamischen parkoneer Lösung. Aber wie sieht es bei (Park-)Flächen aus, die von mehreren Unternehmen gemeinsam genutzt werden? Dr.-Ing. Maximilian Rüßmann, Business Owner Car Access Scheidt & Bachmann Parking Solutions GmbH, schildert die besonderen Herausforderungen des Parkraummanagements von Multi-Company-Immobilien und welche Benefits parkoneer hier bietet.

Warum sollten Betreiber der Parkflächen von Büroimmobilien Interesse daran haben, diese dynamisch zu managen?
Das Mobilitätsverhalten hat sich in den letzten Jahren verändert, was durch klare Regelungen für Remote Work in den Unternehmen weiter begünstigt wurde. Einzelne Firmen brauchen deshalb weniger Fläche und mieten Flächen ab. Folglich gibt es heute mehr Mietende, die sich Büro- und eben auch Parkflächen teilen. Mit smartem Management lässt sich eine Parkfläche allerdings noch viel effizienter nutzen, sprich: monetarisieren. Und wenn dadurch auch noch mehr Parkberechtigungen vergeben werden können als ohne dynamische Auslastung, umso besser. 

In Sachen Monetarisierung spielt die sich verändernde Stadtentwicklung ebenfalls eine Rolle: Da sogenannte Onstreet-Parkplätze, die klassischen Parkbuchten entlang einer Straße, in den Städten tendenziell reduziert werden – etwa für mehr Radwege oder Begrünung der Innenstädte – und klassische Parkhäuser den zunehmenden Parkbedarf nicht auffangen können, sehen wir parkoneer als Lösung, um zusätzliche Kapazitäten zu gewinnen, indem die Auslastung bestehender Büro-Parkflächen, deren volles Potenzial bisher schlicht nicht genutzt wurde, gesteigert und Dritten zugänglich gemacht wird. 

Wie gut funktioniert das tatsächlich? Parken gilt als ein emotionales Thema. Viele können sich kein Parkplatz-Sharing vorstellen.
Das kann anfangs vorkommen – aber die Bereitschaft, Parkflächen dynamisch zu nutzen, also zu teilen, steigt dann an, wenn sie klug gemanagt werden. Das heißt, wenn die Plätze zu bestimmten Zeiten an bestimmte Parkende vergeben werden und nicht einfach zugeparkt werden können. 

Die Umsetzung unserer Idee, Parkflächen nach Verfügbarkeit zu verwalten und Plätze nicht mehr starr zu vergeben, führte bei den Parkenden bereits zu sehr positiv wahrgenommenen Effekten: Sie parken mittlerweile so, dass sie den für sie optimalen Weg zum Arbeitsplatz haben. Durch zuvor fixe Zuordnungen war das gar nicht möglich. Erst durch das Aufbrechen der bisher starren Strukturen werden solche für jeden Einzelnen spürbaren Verbesserungen, neben den offensichtlichen Vorteilen wie der Parkplatzgarantie, sichtbar und erhöhen die positive Wahrnehmung von parkoneer zusätzlich.

Auch die Datenhoheit spielt eine Rolle: Viele Flächenbetreibende wollen die zugehörigen Daten bei sich behalten. parkoneer sieht und respektiert das. Firmen können sich selbst verwalten und auch ihre Nutzenden, beispielsweise Mitarbeitende, auf Wunsch für die Selbstadministration freischalten. 

Was zeichnet parkoneer für Anwendungen in Multi-Company-Immobilien darüber hinaus aus?
Um die Parkplätze optimal auf die unterschiedlichen Interessengruppen aufteilen zu können, wird ein gutes Kapazitätsmanagement und hohe Transparenz über die tatsächliche Nutzung benötigt. Wir haben das mithilfe von unterschiedlichen Berechtigungsprofilen gelöst. Sie regeln, wer wann einfahren darf und für welche Dauer. Die Profile können im Sinne der Dynamisierung von jeder Mieteinheit individuell verwaltet werden. Das ist technisch komplex und daher gelten Multi-Company-Lösungen auch als Champions League des Büro-Parkraummanagements. 

Komplexität entsteht allein schon durch die Menge der zahlreichen Parteien. Wie teilen sich die Immobilienverwaltung und die Mietparteien die Vergabe von Parkberechtigungen auf?
Am Anfang erfolgt die initiale Kontingentvergabe durch den Flächenbetreiber. Eine Office-Einheit erhält dann beispielsweise 50 Stellplätze, die sie selbst verwalten kann. Sollten einzelne Mietende feststellen, dass sie einen Teil der zugewiesenen Parkplätze nicht benötigen, können sie diese in den Gesamtpool zurückgeben. Dadurch erhält der Immobilienverwalter die Möglichkeit, diese anderweitig zu vergeben. Gerade in Innenstadtlagen entstehen so gewaltige Optimierungspotenziale. Außerhalb der Büro- und Geschäftszeiten können diese Plätze beispielsweise auch an Anwohnende vermarktet werden, womit wir wieder beim Thema sind, die Parkfläche als zusätzliche Einnahmequelle nutzen zu können. 

Der zusätzliche Charme ist, dass jede Mieteinheit eigenständig die Parkplatzvergabe und Datenpflege managen kann, sodass der Verwaltungsaufwand bei der Immobilienverwaltung reduziert wird. Für die Mietenden wiederum ist die Pflege der Parkberechtigungen im webbasierten Parkportal viel einfacher als durch physische Medien wie Parkkarten oder Scheibenaufkleber.

Du sprachst davon, dass die effizientere Verwaltung dazu führt, mehr Personen für das Parken auf der vorhandenen Parkfläche zuzulassen. Wie hoch lässt sich die Auslastung einer Parkfläche tatsächlich steigern bzw. wie viele Berechtigungen lassen sich pro physischen Parkplatz vergeben?
Eine Faustregel lautet, dass ohne dynamisches Parkraummanagement im Schnitt ca. 30 Prozent aller Plätze leer stehen. Wie viele Parkberechtigungen pro Platz möglich sind, hängt natürlich stark vom Nutzungsprofil ab: Handelt es sich um Vollzeitbeschäftigte, Gäste, evtl. Anwohnende? Die meisten Unternehmen, die die parkoneer Lösung nutzen, beginnen konservativ und vergeben ca. 20 Prozent mehr Parkplatzberechtigungen, als sie Parkplätze zur Verfügung haben. Je nachdem, wie dynamisch die Nutzungsprofile in der Praxis ausfallen, steigern sie das auf 30, 40 oder mehr Prozent. Entsprechend steigt die Profitabilität der Fläche. Wird dies seitens des Unternehmens mit unserer optionalen Möglichkeit kombiniert, die Parkplatznutzung vorab zu buchen, stellt unser System sicher, dass, wer eine Parkberechtigung besitzt und gebucht hat, auch einen Stellplatz bekommt. Dies mindert auch Frustmomente auf Seiten der Parkenden, weil diese vorab immer wissen, ob sie auf der Parkfläche werden parken können oder nicht. Die Betreibenden haben dabei jederzeit die Möglichkeit, Parkkontingente für Besuchende oder z. B. auch die Geschäftsführung vorzuhalten, sodass diese nicht belegt werden können. 

Das Stichwort Monetarisierung ist nun bereits häufiger gefallen. Wie ist es Betreibenden von Multi-Company-Immobilien denn möglich, diese extern zu vermarkten, also nicht nur an die Mieteinheiten in ihrem Gebäude?
Dazu gibt es gleich zwei Möglichkeiten. Zum einen unser Parkportal, das beispielweise Mitarbeitenden und Anwohnenden zur Verfügung gestellt werden kann. Hier ist es möglich, eine Zahlungsmöglichkeit zu hinterlegen. Die Unternehmen, die ihre Parkflächen darüber vergeben, entscheiden selbst, für wen sie das Parkportal freigeben.

Die andere Variante besteht in der Anbindung an sogenannte Mobility Provider. Hiermit sind Anbieter wie z. B. EasyPark gemeint, die verfügbare Parkplätze in ihren Apps anzeigen und die darüber gebucht werden können. Die Zahlungsabwicklung kann so vollständig digital erfolgen. Wenn Immobilienverwaltende die Fläche also für gewünschte Anbieter freigibt, erscheint sie in der App des Mobility Providers. Der Vorteil: Dadurch, dass zum Parken ein Account bei diesem Anbieter benötigt und das Kennzeichen vorab hinterlegt werden muss, können weiterhin nur vorregistrierte Parkende auf die Fläche einfahren, wenn dort Kapazitäten frei sind und anschließend über die App bezahlen.

Kann digitales Parkraummanagement demnach eine Bereicherung für Betreiber von Multi-Company-Immobilien darstellen?
Absolut. Wenn wenig Parkfläche vorhanden ist, kann diese unter den verschiedenen Mietparteien optimal aufgeteilt werden, sodass alle so viele Parkberechtigungen erhalten wie möglich. So können Betreibende besser auf spezifische Wünsche der Mietenden eingehen. Das steigert deren Zufriedenheit und die Attraktivität der Immobilie. Dynamisches Parkraummanagement erhöht also den Wert und die Profitabilität einer Fläche. Wir spüren den Bedarf auch ganz klar an der steigenden Nachfrage.

Darüber hinaus bietet unsere Lösung noch viele weitere Vorteile: Die Zufriedenheit der Mietparteien steigt, die gesamte Immobilie gewinnt an Attraktivität, die dynamische Nutzung des existierenden Parkraums erspart den Bau weiterer Parkflächen. Und gerade für Multi-Company-Immobilien ist eine Verknüpfung von Car und People Access, also Zufahrts- plus Zutrittskontrolle eine weitere sehr interessante Option.