Miteinander statt gegeneinander parken

Die Mischnutzung von Immobilien liegt im Trend, denn Mixed-Use- oder Multi-Tenant-Objekte erfreuen sich bei gewerblichen Mietparten, Bewohnenden und Investierenden immer größerer Beliebtheit. Auch in vielen Stadtplanungskonzepten ist das Miteinander von Wohnen und Arbeiten ausdrücklich erwünscht. Eine typische Möglichkeit der Aufteilung: Gebäude mit gemischter Nutzung vereinen heutzutage häufig Einzelhandel im Erdgeschoss und Wohn- und/oder Büroflächen in den Ebenen darüber. 

Die Attraktivität solcher Multi-Tenant-Objekte geht auf mehrere Faktoren zurück. Zunächst schätzen Nutzende und Investierende die meist zentrale Lage. Da viele Funktionen auf engem Raum konzentriert sind, profitieren Bewohnende von kurzen Wegen. Zudem stellen Mixed-Use-Objekte durch die Diversifizierung der Nutzungen ein geringeres wirtschaftliches Risiko für Investierende dar. Oft profitieren gewerbliche Mietparteien von der Nähe zu Wohnflächen, da Anwohnende als Kunden gewonnen werden können. Kurz: Multi-Tenant-Immobilien sind als Wohn- und Investitionsobjekte meist sehr attraktiv.

Bei der Bewirtschaftung erzielen Betreibende und Facility Manager von gemischt genutzten Gebäuden oft Effizienzvorteile und Skaleneffekte. Das gilt für den Umgang mit Ressourcen wie Energie, Wasser oder Abfall, für Infrastrukturkosten, aber auch für die Instandhaltung, da alle notwendigen Dienstleistungen am selben Ort in Anspruch genommen werden.

Verwaltung und Verteilung der Multi-Tenant-Parkflächen bisher oft komplex und ineffizient

Ein Aspekt aber bleibt eine Herausforderung: die Verteilung des vorhandenen Parkraums und seine Verwaltung. Das Managen von Parkflächen an Mixed-Use-Immobilien gehört bei der Verwaltung von Immobilien nicht zum Kerngeschäft. In herkömmlicher Form bindet es Ressourcen, ist aufwändig und generiert geringe bis keine Erträge. 

Zumal die verschiedenen Nutzergruppen sehr unterschiedliche Ansprüche an die Vergabe des Parkraums stellen. Anwohnende wünschen sich speziell abends möglichst wohnungsnahe Stellplätze, Büromietende haben durch mobile Arbeit und sporadisch hohes Aufkommen an Besuchenden einen stark schwankenden Parkplatzbedarf.

Und natürlich möchten alle Mietparteien ein möglichst großes Stück vom Parkplatzkuchen. Doch nach welchen Kriterien soll diese Aufteilung bei einer Mixed-Use-Immobilie geschehen? Proportional zu den gemieteten Quadratmetern? Nach dem erwarteten Besucheraufkommen? Erhält der Meistbietende den Zuschlag? Oder werden besser überhaupt keine Parkrechte vergeben und es zählt das Prinzip „Wer zuerst kommt, parkt zuerst“?

Diese unterschiedlichen Ansprüche, die jeweiligen Peak-Zeiten und die abweichenden Zahlungsmodalitäten für jede Gruppe bedeuten in herkömmlichen Parkraum-Adminsystemen jede Menge Verwaltungsaufwand. Oder aber der zur Verfügung stehende Parkraum wird – nach welchem Schlüssel auch immer – unter den privaten wie gewerblichen Mietparteien aufgeteilt. Diese wären dann jeweils selbst für die Verwaltung, für Zufahrtsregelungen, Bezahlsysteme und Instandhaltung verantwortlich. Das Ergebnis wäre (und vielfach: ist) ein Flickenteppich ohne Transparenz, ohne Effizienz, ohne positives Nutzererlebnis .

Hinzu kommt, dass sich ohnehin nicht jeder Wunsch nach genügend Parkraum erfüllen lässt. Denn mehr als 100 Prozent der vorhandenen Parkflächen lassen sich nun mal nicht vergeben. Oder doch?

Wie könnte ein smartes Parkmanagement für Multi-Tenant-Immobilien aussehen?

Parkflächen zwischen mehreren Mietern aufzuteilen, erfordert entweder ein hohes Maß an Koordination und Kooperation zwischen Betreibenden, Mietenden  und Nutzenden – oder aber ein smartes System, das selbst die teils widersprüchlichen Anforderungen unter einen Hut bringt. 

Eine zentrale Voraussetzung dafür ist die technische Möglichkeit, Ein- und Ausfahrten von Fahrzeugen zu erfassen und zu steuern – und zwar hochautomatisiert ohne manuelle Prozesse. Diese Ein- und Ausfahrten sollten idealerweise automatisiert erfolgen. Hieraus ließen sich wiederum ohne größeren Aufwand vielfältige Reportings ableiten.

Ein solches smartes System erkennt, ob ein Fahrzeug eine Parkberechtigung hat. Es kategorisiert Nutzende nach Gruppen wie Anwohnende, Mitarbeitende, Besuchende etc. Die jeweiligen Berechtigungen werden ohne händischen Aufwand im System  erteilt. Und einer der interessantesten Punkte: Ein smartes Parkraummanagement ist in der Lage, Angebot und Nachfrage perfekt auszutarieren, indem die Parkplätze dynamisch statt starr verteilt werden.

Die Multi-Tenant-Lösung von parkoneer ist ein solches smartes System

Klar ist: Mixed-Use-Immobilien sind in Ihrer Nutzung durch Anwohnende, Beschäftigte  und Besuchende hoch dynamisch. Unterschiedliche Gruppen benötigen zu unterschiedlichen Zeiten unterschiedlich viele Parkplätze für einen unterschiedlichen Zeitraum. Dieser Dynamik steht in der Praxis aber oft eine starre Verteilung der Parkflächen gegenüber. Meist gehören die Parkflächen zum Beispiel fest zu einem Büro, einer Wohnung, einem Fitness-Center. Das heißt auch: Sie stehen zu bestimmten Zeiten leer. Das führt zu Ineffizienzen und Unzufriedenheit der Mietparteien und der Nutzenden. Dabei könnten andere Parkende die freien Plätze auslasten.

parkoneer dynamisiert das Parken und unterstützt Betreibende oder Facility Manager dabei, Parkflächen passend zum jeweiligen Bedarf optimal auszulasten – einfach und mit geringem Aufwand. Davon profitieren alle, die die Angebote aus Wohnen, Arbeiten und Freizeit von Mischimmobilien nutzen. Das spart Fläche, verringert den Parksuchverkehr, erhöht die Zufriedenheit der Parkenden und der gewerblichen Mieter.

Beispiel: Die Werbeagentur im 1. und 2. Stock hat werktags von 8 bis 18 Uhr 200 Parkplätze für Mitarbeitende und 30 für Besuchende zur Verfügung. Für die Zeit nach dem Feierabend reduziert sich die Anzahl der Parkberechtigten und ein größerer Anteil der Gesamtparkfläche wird für Anwohnende freigegeben. Für andere Einrichtungen im Mixed-Use-Gebäude – etwa Fitness-Studios und Kinos – werden Parkrechte fürs Wochenende oder die jeweiligen Kernzeiten vergeben. So finden alle Nutzenden einen Parkplatz, wenn sie ihn brauchen.

Bei der Anlage der Parkberechtigungen – im Selbstmanagement durch Mietende, z. B. die Werbeagentur – wird das Fahrzeugkennzeichen des Parkberechtigten hinterlegt. Zudem werden die Parkfläche und die Uhrzeit, in der geparkt werden darf vermerkt. Bei der Ein- und Ausfahrt erkennt die Kamera das hinterlegte Kennzeichen und die Schranke des Parkplatzes öffnet sich.